№9, апрель 2009
Содержание

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИДЕИ

Гарантированный доход

Многих сейчас волнуют только два вопроса: куда стоит вкладывать деньги и каким образом достичь баланса между риском и доходностью? Как утверждают специалисты, одни из самых надежных инвестиций в период кризиса – это инвестиции в STREET RETAIL. 

Еще полгода назад было достаточно легко выбрать объект для доходных и нерискованных личных инвестиций. Можно было играть с ценными бумагами, вкладывать деньги в жилую недвижимость, покупать землю etc. Акции практически всех российских компаний росли, жилье дорожало, а землю иногда можно было перепродать с выгодой уже через месяц после приобретения.

Даже очень странные инвестиции могли принести прибыль. К примеру, можно было купить две однокомнатные квартиры в панельном доме, стоящем в чистом поле недалеко от города-спутника Москвы, а через год перепродать их с 40-процентной премией. Причем просто подождать один год, даже не занимаясь сдачей квартир в аренду и их ремонтом. Или была возможность купить несколько гектаров земли в Подмосковье (не важно, по какому направлению) и так же выгодно перепродать их через некоторое время. Фактически любая стратегия инвестиций строилась на примитивном принципе: купи что-нибудь, подожди немного, продай дороже. При этом уникальные условия всеобъемлющего роста делали эту стратегию эффективной в абсолютном большинстве случаев.
Но это было в другой жизни…

Сейчас фондовый рынок в руинах, одно "дно" появляется за другим. В таких условиях с жилой недвижимостью можно связываться лишь при желании улучшить собственное качество жизни. Земля… Вряд ли вы найдете, кому ее продать. Доходность от банковских депозитов съедается инфляцией.

Вариантов для инвестиций не так много. Один из самых интересных - street retail. Это когда частный инвестор покупает объект коммерческой недвижимости, который уже арендован серьезной компанией, и сразу же начинает получать стабильный доход

Что же остается? Если подумать, то вариантов для инвестиций не так много. Один из самых интересных — street retail. Это когда частный инвестор покупает объект коммерческой недвижимости (магазин или ресторан), который уже арендован серьезной компанией, и сразу же начинает получать ежемесячный фиксированный стабильный доход в виде арендных платежей.

Заметим, что при таких вложениях очень важно, чтобы арендаторами недвижимости были компании-лидеры рынка с многолетней историей успеха. Не менее важно и то, чтобы договор аренды помещений был долгосрочным и предусматривал переложение практически всех обязательств по поддержанию объекта в рабочем состоянии на плечи арендатора, а также включал штрафные санкции, существенную индексацию, формат расторжения, систему депозитов и гарантийных платежей, механизмы защиты собственника. Также необходимо, чтобы все эксплуатационные расходы погашались арендатором.

Собственник помещения не должен тратить ни своего времени, ни своих денег на обеспечение жизнедеятельности арендного бизнеса: его основная и почетная обязанность — просто получать платежи.

Подобный способ инвестиций давно и прочно завоевал популярность на Западе. В Великобритании уже сорок лет проводятся аукционы арендных бизнесов на базе street retail. В крупных городах США практически вся торговая недвижимость этого формата принадлежит частным собственникам. При этом в нашей стране этот способ вложений только начинает развиваться.

Крайняя консервативность рисков и сравнительно высокая доходность (13–14% годовых) этого рода инвестиций базируется не на факторах спекулятивного роста, а на фундаментальных причинах. Дело в том, что почти вся торговая инфраструктура, которой мы пользуемся, была создана в 70-е — 80-е годы прошлого века, как раз во время серьезного дефицита всего и вся. Вы, наверное, помните пустые полки с редкими вкраплениями консервов с морской капустой, сыр единственного сорта (либо он есть, либо его нет), одинаковую одежду и обувь? В подобных условиях советской системе торговли не нужно было большого количества магазинов: их все равно нечем заполнять. Поэтому план развития крупных советских городов был скорректирован в сторону существенного сокращения торговых площадей. Именно это и стало причиной создания плотно застроенных спальных (да и не только спальных) районов города Москвы всего с несколькими магазинами "Хлеб", "Молоко" и "Диета". В столице в среднем в десять раз меньше торговых площадей формата street retail на одного жителя, чем в европейских городах.

В то же время мы уже отвыкли от громадных очередей и привыкли к изобилию товаров. Именно из-за роста потребительских настроений и большой конкуренции ритейлеров торговые метры в Москве постоянно дорожают, а арендные ставки растут.

Таким образом, приобретая работающий арендный бизнес на базе street retail, можно получить не только качественный и вполне ликвидный актив, но и ежемесячный доход. Причем доход гарантированный.

Автор: Петр Кириллович Горшков, Коммерческий директор компании Gremm Group

Окончил Московский институт радиоэлектроники и автоматики и Московскую государственную юридическую академию права, получил дополнительное экономическое образование в Великобритании.


С 2000 г. по 2006 г. работал на разных должностях в швейцарской компании Forbo Group в отделениях в Нидерландах и России. В настоящее время занимается девелопментом в области коммерческой недвижимости Москвы.

наверх