№9, апрель 2009
Содержание

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИДЕИ

Остров везения

В условиях мирового экономического кризиса индексы классических паевых фондов (ПИФов) продолжают падать. На их фоне островком стабильности выглядят так называемые рентные фонды.

СТАБИЛЬНЫЙ ДОХОД

Причина стабильности рентных ПИФов проста. Деньги вкладываются в покупку недвижимости, которая затем сдается в аренду, и пайщики получают регулярные доходы.
Платежи происходят, как правило, раз в квартал. Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на длительный срок, что обеспечивает стабильность доходов.

Рентные ПИФы нередко рассматриваются как вариант "пенсионной подушки". Интерес к ним среди инвесторов  неуклонно растет, особенно на фоне кризиса. Не исключено, что в ближайшее время — по мере нарастания дефолтов — рентные ПИФы станут своего рода заменой такому консервативному инструменту, как корпоративные облигации. Заметим, что доход от рентных фондов, в отличие от дохода от облигаций, не имеет фиксированных значений, но также является постоянным. Еще один плюс в том, что собственником сдаваемой в аренду недвижимости является сам рентный фонд.

РЕНТНЫЕ ФОНДЫ И ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС

Однако в ситуации финансового кризиса далеко не все рентные фонды спокойно реагируют на резкие изменения экономической ситуации. Все зависит от того, в какую именно коммерческую недвижимость были вложены средства и как эта недвижимость используется.

В условиях экономического спада наиболее устойчивыми остаются отрасли, производящие товары повседневного спроса и продвигающие их на рынок. Прежде всего речь идет об основных продуктах питания, товарах, связанных с гигиеной, медикаментах и т. д. Например, инвестиционный портфель фонда "УРАЛСИБ — Аренда" сформирован в основном недвижимостью, которую арендуют магазины "шаговой доступности", торгующие продуктами питания.

ГЛАВНЫЕ РИСКИ

Пока пайщики открытых паевых фондов терпят убытки, инвесторам закрытых фондов недвижимости удается оставаться на коне. Для некоторых фондов финансовый кризис может даже оказаться благом: например, он прибавляет популярности рентным фондам недвижимости.

"Коммерсант-деньги",
21.10.2008 г.

В рентном бизнесе существует несколько основных рисков. В первую очередь это риск потери арендатора. Если такое происходит, фонд вынужден тратить какое-то время на поиск нового арендатора. В условиях кризиса сделать это сложнее, так как потенциальных арендаторов становится значительно меньше. Основными потребителями коммерческой недвижимости в это время являются крупные компании, которые наиболее устойчивы к финансовым стрессам. Но даже крупные арендаторы иногда не способны противостоять финансовому спаду. Происходит это, как правило, с теми, кто в период так называемых "дешевых денег" вел достаточно агрессивную инвестиционную политику — занимал большие денежные средства на сетевое развитие под краткосрочные и среднесрочные обязательства, которые по объективным причинам уже не может выполнить.

Второй риск — рост стоимости процентных ставок на рынке капитала, что может привести к увеличению норм доходности от вложенных в коммерческую недвижимость средств. Такое увеличение может стимулировать повышение ставок капитализации коммерческой недвижимости. Чем выше ставка, тем дешевле активы фонда. Еще один риск традиционно связан с эксплуатацией недвижимости. Как правило, управлением объектами занимается либо сам арендатор, либо специализированные управляющие компании. И здесь существует риск неправильной эксплуатации здания, что может привести к его обветшанию, частичному или даже полному разрушению, в результате чего капитализация здания может очень серьезно снизиться.

ВЫБОР ФОНДА

Чтобы правильно выбрать рентный фонд в условиях кризиса, нужно внимательно изучить его активы. Если арендаторами фонда являются компании, которые занимаются производством или торговлей товарами роскоши, длительного пользования (например, автомобилями, электроникой, дорогостоящей одеждой, ювелирными изделиями и т. д.), то вкладываться в такой фонд мы бы не рекомендовали. Во время кризиса именно эти арендаторы будут испытывать наиболее ощутимое снижение потребления, что в итоге выльется для фонда и его пайщиков в снижение ставок аренды и, соответственно, доходности.

Лучше выбрать фонды, которые инвестировали средства пайщиков в недвижимость, предназначенную для продажи товаров первой необходимости, например в магазины "шаговой доступности", как это сделал ЗПИФН "УРАЛСИБ — Аренда". Ситуация у этих фондов будет более стабильная, и недвижимость такого рода дешеветь, скорее всего, не будет. Пайщики таких фондов в условиях кризиса не только сумеют сохранить свои средства, но и получат доход в виде регулярных промежуточных выплат.

Автор: Павел Васильевич Большаков, Руководитель Дирекции по управлению рентными фондами Финансовой Корпорации "УРАЛСИБ"

Павел Большаков занимается развитием направления рентных фондов недвижимости Корпорации "УРАЛСИБ", в частности экспертизой и отбором инвестиционных объектов, а также разработкой и внедрением схем управления недвижимостью.


До этого работал в ОАО "КБ Автобанк" и ЗАО "УК НИКойл", где занимался реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости, оценкой недвижимости, анализом рынка недвижимости и структурированием сделок с недвижимостью.

 

наверх