№11, осень 2009
Содержание

Рубрика: СТРАХОВАНИЕ

НА СТРАЖЕ СОБСТВЕННОСТИ

ПОКУПКА ДОРОГОСТОЯЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОПРЯЖЕНА С ЦЕЛЫМ НАБОРОМ РИСКОВ, ГЛАВНЫМ ИЗ КОТОРЫХ, НЕСОМНЕННО, ЯВЛЯЕТСЯ ВОЗМОЖНОЕ "ТЕМНОЕ ПРОШЛОЕ" КУПЛЕННОГО ОБЪЕКТА. УГРОЗА В ОДНОЧАСЬЕ ЛИШИТЬСЯ ПРАВ СОБСТВЕННИКА – БЕЗ ОСОБОЙ НАДЕЖДЫ ВЕРНУТЬ ЗАПЛАЧЕННЫЕ ДЕНЬГИ – "ВИСИТ" НАД СОБСТВЕННИКОМ НЕДВИЖИМОСТИ В ТЕЧЕНИЕ 10 ЛЕТ ПОСЛЕ ПОКУПКИ. ИМЕННО В ТАКОЙ СРОК МОЖНО ОСПОРИТЬ РЕЗУЛЬТАТЫ ЛЮБОЙ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ.

Автор: Надежда Максина

Николай N, топ-менеджер одной из нефтяных компаний, приобрел у пожилой москвички прекрасную четырехкомнатную квартиру в центре Москвы. Вскоре после сделки оказалось, что кроме женщины в квартире прописан ее сын, о котором она заявила как об умершем. К счастью, выяснилось, что сын, проживающий вместе с семьей за границей, оспаривать сделку не собирается. Но, учитывая, что у него имеются двое несовершеннолетних детей, являющихся по закону наследниками, такая квартира стала для приобретателя "миной замедленного действия".

Ежегодно, по данным Московской гильдии риэлторов, в столице регистрируется около 70-80 тыс. сделок с жилой недвижимостью. Не менее 2% этих сделок затем оспаривается, причем в 0,5% случаев дело доходит до суда. То есть около 400 покупателей московских квартир и домов ежегодно сталкиваются с угрозой лишиться как приобретенного жилья, так и затраченных на него денег. И многие действительно лишаются – и того и другого. Почти у каждого из нас есть знакомые или знакомые знакомых, кто попадал в подобные ситуации.

Вы купили квартиру, дом или земельный участок. В течение десяти лет эта покупка и ваши права могут быть оспорены в суде. Оснований для признания сделки незаконной – великое множество. Это и предъявление наследника, которого в свое время проигнорировали, и ущемление прав детей, совершение сделки недееспособным гражданином, под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и даже стечения тяжелых обстоятельств. И все это касается всех сделок, совершенных с объектом недвижимости за последние десять лет.

Если суд признает сделку недействительной, вам придется вернуть объект недвижимости, после чего можно попытаться потребовать обратно свои деньги с продавца, что, как правило, бывает трудноосуществимо.

КАК РАБОТАЕТ ТИТУЛ

Для борьбы с подобными "имущественными катастрофами" мировая деловая практика выработала эффективную защиту – страхование имущественного титула (от английского title of ownership insurance), т.е. страхование на случай утери вашего права собственности (титула) на движимое и недвижимое имущество.

Титульное страхование работает по тем же принципам, что и любое другое страхование: вы платите страховую премию, а в случае потери вашего права собственности на объект недвижимости страховая компания возмещает вам его стоимость. Таким образом, вы практически на 100% защищены от риска "оказаться у разбитого корыта". Титульное страхование – это один из классических регулирующих механизмов защиты собственности в США и Западной Европе, где таким образом страхуется до 90% сделок с недвижимостью.

После того как вы обратились в страховую компанию, эксперты компании тщательно изучат всю цепочку сделок с объектом недвижимости. Чем больше было за последние 2-3 года совершено сделок с собственностью, которую вы собираетесь застраховать, тем выше риск, что на нее могут предъявить претензии третьи лица. В зависимости от "истории" объекта с вас возьмут от 0,3 до 2% в год от суммы, в которую оценена ваша собственность. Таким образом, ежегодные расходы на страхование, например, коттеджа стоимостью 5 миллионов долларов составят от 15 до 100 тысяч долларов. Юристы советуют страховать титул в течение всего срока исковой давности, то есть десяти лет с момента совершения сделки. Дальше ваша собственность – "чиста" от претензий.

Не исключено, что после анализа всех рисков, компания откажет вам в страховке. Поэтому имеет смысл обращаться в страховую компанию еще до совершения сделки. Это гарантирует вас от любых сюрпризов в будущем. Если после экспертизы документов компания отказывается страховать объект, то стоит рассматривать это как экспертную рекомендацию отказаться от покупки данной недвижимости. Кстати, по свидетельству сотрудников страховых компаний, некоторые "ушлые" клиенты обращаются с заявлением на страхование титула только для того, чтобы получить экспертное заключение страховщиков как дополнительную уверенность в юридической "чистоте" сделки. Получив согласие компании застраховать объект, такие клиенты отказываются от страховки, пребывая в полной уверенности, что теперь они – в безопасности. Между тем согласие страховой компании означает только то, что риск наступления страхового случая не превышает среднестатистические параметры, а не то, что его нет совсем. Кстати, риэлторы советуют, покупая квартиру, сменившую за последние годы несколько владельцев, требовать на основании этого факта скидки. Сэкономленные деньги лучше всего потратить на титульное страхование.

ПЕРВЫМИ В БОЙ ИДУТ СТРАХОВЩИКИ

Еще один приятный момент, связанный с титульным страхованием, – возможность возложить на страховую компанию тяготы общения с судом и третьими лицами, предъявившими претензии. Столкнувшись с намерением оспорить ваше право собственности, вы сможете, как в американских фильмах, эффектно протянуть визитку и сказать: "Вот телефон моего страхового агента". Дальше вашими делами займутся профессиональные юристы страховой компании. Они будут вести переговоры на предварительных стадиях, защищать ваши интересы в суде, компания также несет все судебные издержки. При этом страховая компания защищает прежде всего свои интересы, ведь в случае проигрыша она обязана возместить вам полную стоимость утерянной недвижимости.

Все ли объекты недвижимости необходимо страховать? Меньше всего рискуют те, кто покупает недвижимость на первичном рынке – в новых домах, у надежных застройщиков. Вторичный рынок жилья – это группа риска. Среднестатистическая московская квартира за период 1992-2006 гг. продавалась – покупалась (или отчуждалась иным способом) 2-3 раза. Если заинтересовавший вас объект переходил из рук в руки чаще, стоит насторожиться и обязательно призвать на помощь страховую компанию. Некоторые риэлтерские компании, работающие в сегменте элитной недвижимости, автоматически страхуют все сделки своих клиентов.

СРЕДСТВО ОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕЙДЕРОВ

К особой группе риска относится земля. Права на земельные участки – наиболее уязвимы. Типичная ситуация: земельный участок приватизирован чиновником. Пока он ему принадлежал, у местных контролирующих органов "почему-то" не было никаких вопросов о правомочности приватизации. Но стоит приобрести зем-лю другому человеку, как начинаются проверки и предъявление претензий, включая природоохранные. Все эксперты по сделкам с землей однозначно советуют страховать купленные земельные участки, особенно в "лакомом" Подмосковье. При этом за страхование земли в таких "нехороших" с точки зрения обеспечения прав собственника районах Подмосковья, как Одинцовский, берутся только компании с хорошо налаженной системой работы с рисками, в частности Страховая группа "УРАЛСИБ". Сам факт, что ваша недвижимость застрахована в крупной компании "с именем", способен отпугнуть потенциальных рейдеров, которые предпоч-тут не связываться с командой профессиональных юристов. Таким образом, титульное страхование выполняет еще и "общественно значимую" функцию – защищает права добросовестных приобретателей, делает рынок недвижимости более цивилизованным и предсказуемым.

Первыми, кто стал активно продвигать услуги титульного страхования на российском рынке, были банки, которые в обязательном порядке требовали (и требуют) обязательного страхования при кредитовании ипотечных сделок с недвижимостью. Так с ипотекой к нам пришло и титульное страхование. По свидетельству опытных страховщиков, интерес к титульному страхованию растет в основном за счет рекомендаций – от клиента к клиенту. Тот, кто однажды воспользовался этой услугой, в дальнейшем, как правило, страхует все свои сделки с недвижимостью. Титульное страхование обеспечивает психологический комфорт – вы избавляетесь от навязчивого страха потерять недвижимость. Это позволяет в полной мере насладиться совершенной покупкой.

Наталья Николаевна Шапрова,

Генеральный директор ЗАО "Страховая группа "УРАЛСИБ":

– Настоятельно рекомендую застраховать титул сделки, если вы, например, захотите приобрести старый особняк в центре Москвы. И считаю просто жизненно необходимым такое страхование при покупке земли, ведь если теряется право собственности на землю, то утрачиваются и права на все, что на ней находится: дома, любые другие постройки. Все остальные риски, может быть, за исключением риска терроризма или серьезного стихийного бедствия – менее катастрофичны, чем утеря прав собственности. После пожара вы, по крайней мере, можете сделать ремонт, а вследствие утери прав вы безвозвратно теряете весь объект.

Выносы:

Около 400 покупателей московских квартир ежегодно сталкиваются с угрозой лишиться как приобретенного жилья, так и затраченных на него денег.

Чем больше было за последние 2-3 года совершено сделок с объектом недвижимости, тем выше риск, что на него могут предъявить претензии третьи лица.

Сам факт, что ваша недвижимость застрахована в крупной компании, способен отпугнуть потенциальных "рейдеров", которые предпочтут не связываться с командой профессиональных юристов.

наверх