№12, зима 2009
Содержание

Подворье для "офисного планктона"

Количество объектов коммерческой недвижимости в Российской Империи сильно выросло на рубеже XIX–ХХ веков. В крупных городах шла масштабная модернизация старого жилищного фонда и торгово-складских зданий. Повсюду возводились доходные многоэтажные дома, деловые многофункциональные и торговые центры. Лидерами среди инвесторов и застройщиков стали акционерные общества и товарищества, объединившие капиталы ради строительства и эксплуатации недвижимости.

Наиболее ярко эти процессы проявились в Москве, где в то время ареной коммерческих сделок оптовиков и активности предпринимателей были подворья, располагавшиеся большей частью в Китай-городе. Монастырская городская недвижимость теперь сдавалась внаем для устройства торгово-гостиничных заведений. В 1901 году в Москве существовало уже 57 подворий, каждое из которых представляло собой своеобразный "бизнес-отель".

Идея построить офисный центр под ключ впервые пришла в 1897 году в голову учредителям Варваринского акционерного общества домовладельцев – московским миллионерам Александру Шамшину, Александру Шлезингеру и Сергею Лепешкину. Они задумали крупный проект – строительство на Варварке обширного здания с последующей сдачей в аренду нижних этажей под конторы и склады, а верхних – под жилые апартаменты. Во внешнем облике построенного архитектором Романом Клейном дома соединились сразу многие элементы западноевропейских стилей, и такая эклектика очень нравилась арендаторам. Стоимость подобных построек в Китай-городе была довольно велика – от 1,5 до 3 млн рублей без учета оценки земли. К примеру, "Чижовское подворье" на Никольской улице при страховании было оценено в 2,5 млн рублей.

Инвестиции в создание "бизнес-центров" оказались очень выгодными. Московское купеческое общество получало за счет "Посольского подворья" на Ильинке (д. 8) доход почти 100 тыс. рублей в год. Владение Иосифо-Волоколамского монастыря на той же улице (д. 7) приносило арендодателю в год более 43 тыс. рублей.

ДВОРНИК КАК ОФИС-МЕНЕДЖЕР

Поскольку подворья представляли собой заведения торгово-гостиничного типа, их эксплуатацией занимался доверенный управляющий арендодателя, у которого, как правило, был небольшой штат сотрудников. На основании договора о доверенном представительстве он продавал от чужого имени многочисленные сервисные и коммерческие услуги.

Сданные арендаторам помещения находились на их попечении. Известны факты, когда владелец подворья сам руководил его эксплуатацией через приказчиков, как это делал, например, Василий Александрович Кокорев в своем заведении на Софийской набережной. В "Кокоревском подворье" жили и вели дела в основном провинциальные купцы, с которыми хозяина связывали прочные деловые и дружеские узы. Кокорев хотел, чтобы им в Москве жилось "по-семейному" хорошо.

Многочисленные торговые и промышленные фирмы, кредитные компании, банкирские конторы и агентства сбивались с ног в поисках помещений для своих контор, филиалов и отделений. Особенно ценились помещения на Большой Лубянке, в районе Старой площади и на Мясницкой улице. К примеру, в начале ХХ века в доме вдовы тайного советника Серафимы Владимировны Давыдовой (Мясницкая, д. 13) размещались страховое общество "Волга"; склад инструментов и машин торгового дома "Гельестранд, Гентеле и Доренберг"; отделение акционерного общества в Варшаве "Борман, Шведе и К°"; представительство фирмы "А.О. Кирхнер и К°", производящей деревоотделочные станки; техническое бюро "Эрг"; конторы торгового дома "Леве И.А. и Зейдлер", Московского общества химических лаковых и красочных заводов Ивана Станиславовича Оссовецкого, хрустальной фабрики "Неман"; фирма "Брандт и К°"; Ново-московская биржевая артель; Коммерческая биржевая артель и прочие. Чистый доход домовладелицы от сдачи помещений под офисы в 1901 году составил 83,5 тыс. рублей.

Встав на путь коммерческого использования недвижимости, многие частные домовладельцы управляли недвижимостью по старинке. Перестроить старое жилье на новый лад им было не под силу, тратить деньги на его ремонт и содержание не хотелось, заводить штат обслуживающего персонала казалось обременительным. В итоге каждый выходил из положения как умел. Часто владельцы вручали бразды правления старшему дворнику, который руководил дворниками помельче, содержавшими в порядке двор, лестницы, разносившими арендаторам дрова и осуществлявшими необходимый ремонт в здании. Как правило, у домовладельцев был какой-то свой бизнес и оформление договоров с арендаторами происходило в конторе таких фирм. Так, у мадам Давыдовой имелся помимо доходной недвижимости на Мясницкой еще маслодельный заводик. Туда и поступали деньги от арендаторов.

Иногда владелец дома нанимал консьержа или швейцара, который ведал содержанием недвижимости. Находясь на жалованье у домовладельца, тот выдавал ключи и был чем-то вроде охранника. Помимо дворников при доме квартировал слесарь или какой-либо мастеровой, занимавшийся ремонтом водопровода и канализации. Распространенной практикой было заключение домовладельцем договора с какой-либо банкирской конторой, которая вела дела по получению денег от арендаторов. Вариантов управления существовало множество, но все они были весьма далеки от совершенства.

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ КЛАССА "А" В РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ

Новые модели ведения крупного бизнеса требовали создания деловых центров, где под одной крышей можно было бы объединить представительскую, торговую и биржевую деятельность различных фирм. Комфорт уже расценивался как категория эстетическая. Одним из первых зданий подобного рода был "Боярский Двор" (Старая пл., д. 8), выстроенный на деньги Московского страхового общества архитектором Федором Осиповичем Шехтелем. Этот огромный офисно-гостиничный комплекс с помещениями для контор фирм-арендаторов и жилыми квартирами на верхних этажах вытянулся вдоль Китай-городской стены, втиснутый в очень узкий участок. Шехтель стилизовал дом под древнюю крепость, создав внутри вместительные и элегантные помещения. В 1901 году даже при неполном завершении всех работ по строительству здания (сдавалась только часть дома) чистый доход от него составил более 42 тыс. рублей.

Десять лет спустя финансовый магнат Николай Второв выступил застройщиком и инвестором самого грандиозного офисного здания в дореволюционной Москве, которое полностью отвечало социальным, экономическим и культурным запросам нового, ХХ столетия. До него никто не решался вывести офисное здание за пределы Китай-города. "Деловой двор", возведенный на Варваринской площади в 1912–1913 годах по проекту архитектора Ивана Сергеевича Кузнецова, изначально был задуман "русским Морганом" в расчете на очень крупных арендаторов. Внешне здание было строгим, с большим количеством зеркальных окон и с лаконичными майоликовыми вставками на фасаде – это была дань национальному стилю.

Архитектурный проект диктовался запросами деловой элиты: ведение переговоров, демонстрация продукции предприятий требовали большого количества естественного света, для чего и были нужны огромные окна первого яруса. Внутренняя планировка комплекса предусматривала залы на разных этажах, соединенные переходами на случай, если арендатор решал снять несколько помещений. Помимо офисных помещений и гостиницы в комплекс входили оптовые склады и залы для демонстрации товаров. Стоимость "Делового Двора" составила 6 млн рублей, а площадь сдаваемых в аренду помещений – 15 тыс. кв. сажен (66 тыс. кв. м).

Поскольку Второв имел предварительные договоренности об аренде, то строил комплекс под конкретных заказчиков. Рациональность и удобство виделись в каждой детали: асфальтированные дворы и проезды, масса грузовых подъемников, приспособления для размещения грузов, телефоны, самые совершенные системы вентиляции, отопления и освещения, комфорт. В высококлассной гостинице "Делового Двора" было 350 номеров "с бельем и электричеством", ресторан, предлагавший "отличную кухню и вина", гараж с автомобилями лучших европейских фирм.

Ведение административной, финансовой и хозяйственной части этого грандиозного предприятия было поручено директору правления Товарищества Варваринских торговых помещений Василию Павловичу Недачину, который занимался этим проектом с начала строительства. Николай Второв стал председателем Товарищества и оставил за собой стратегическое руководство компанией. Василий Павлович был прекрасным администратором и образованным человеком. К тому времени ему уже было около 50 лет. Недачину ранее приходилось работать с Кузнецовым: в 1901 году тот строил здание гимназии Медведниковых, где Недачин был директором. Надо заметить, что Василий Павлович придерживался либеральных взглядов, что в конце концов стало причиной его ухода из гимназии. В 1912 году он принял предложение бизнесмена Второва возглавить управление строительством и дальнейшую эксплуатацию "Делового Двора".

В лице директора Недачина инвестор приобрел доверенного управляющего, который еще на стадии проектирования и строительства объекта стал заниматься его маркетингом. Им заранее были заключены договоры с арендаторами, что помогло избежать пустующих площадей. Среди тех, кто разместил свои представительства в "Деловом Дворе", оказались московское акционерное общество "Поставщик", акционерное общество "Волокно Шевелина", Товарищество мануфактур Н.Н. Коншина в Серпухове и еще десятки других фирм.

Товарищество Варваринских торговых помещений координировало работу "Делового Двора". Оно осуществляло контроль за соблюдением контрактов, проводило ремонт зданий и профилактику коммуникаций, вело подбор грамотного персонала, начиная от миловидных и знакомых с устройством пылесоса горничных и технически подкованных рабочих и заканчивая клерками оптовых складов, ведущими операции по страхованию, оформлению таможенных ордеров и составлению документов на передачу или залог находящейся на складе продукции.

Собственник контролировал фонды, переданные в управление Товариществу, и получал от директора компании полную информацию по вопросам бухгалтерии. Заинтересованность топ-менеджера в повышении капитализации комплекса подкреплялась его участием в прибыли. Что касается жалованья, то этот вопрос решался "к взаимному удовольствию сторон". Судя по всему, Второву удавалось найти общий язык с управляющим и его подчиненными, поскольку Недачин проработал в "Деловом дворе" до своей эмиграции в 1917 году.

Подобные компании создавались и в принадлежащих акционерным обществам пассажах и центрах розничной торговли. Речь идет о таких знаменитых комплексах, как Верхние торговые ряды на Красной площади (нынешний ГУМ), на строительство здания которого было затрачено более 5 млн рублей. Грандиозный универмаг, открытый в 1894 году, был рассчитан на более чем тысячу магазинов, снабженных электрическим освещением, вентиляцией и отоплением. В подвальной части здания располагались собственная электростанция и артезианский колодец. Все самые известные отечественные и иностранные торговые фирмы арендовали помещения в этом устроенном по европейским стандартам здании. В пассаже также работали ресторан, парикмахерская, зубоврачебный кабинет, граверная, ювелирная мастерская и отделения банков. В 1913 году чистая прибыль от сдачи помещений в аренду под розничные магазины составила 586 тыс. рублей.

Подобные торговые центры существовали во всех больших городах России. В начале ХХ века крупные фирмы открывали в регионах свои розничные магазины. Например, чаеторговцы Боткины имели точки розничной торговли в Белгороде, Нижнем Новгороде, Киеве, Баку, Ташкенте. Не менее популярная чайная фирма "Братья К. и С. Поповы" держала главные магазины в Петербурге и Москве и создала разветвленную сеть из 43 розничных магазинов в провинциальных городах. Меховщики Сорокоумовские вели торговлю в пассажах Одессы, Киева, Харькова, Ростова-на-Дону и т.д.

НЕБОСКРЕБЫ НА МЕСТЕ ФЛИГЕЛЬКОВ

Особой категорией городской недвижимости были доходные жилые дома. Это о них писал Валерий Брюсов, выходец, кстати, из московской купеческой семьи:

На месте флигельков
Восстали небоскребы,
И всюду запестрел
Бесстыдный стиль модерн.

Сдача квартир в аренду считалась хорошим бизнесом. Обладание поделенной на десятки и даже сотни квартир недвижимостью приносило владельцу колоссальные доходы. Начиная с 1880-х годов доходный дом как тип жилищного строительства стал преобладать во всех крупных городах страны. Подобные строения часто возводились на месте обветшавших построек на участках неправильной конфигурации, поэтому они имели сложную и иногда очень странную планировку.

Выходившие на улицу главные фасады доходных домов отличались причудливым декором, обилием архитектурных деталей и неожиданностью форм. Со стороны двора эти дома были скучны, а их дворы напоминали глубокие колодцы. Как правило, в таком доме квартиры были разной планировки и стоимости, поэтому жильцы тоже были из разных классов и слоев общества. Обитатель одного из доходных домов в Петербурге вспоминал, что дом, где он провел детство, имел семь этажей, а двор настолько тесен, что никаких подсобных помещений выстроить там было невозможно. В нижнем этаже здания помещались магазины, на втором – конторы. С третьего до мансарды шли квартиры – и чем выше, тем дешевле. В доме были лифты, и за то, что швейцар поднимал жильцов на верхние этажи, они ему платили 2 рубля в месяц. Владельцами благоустроенных квартир на средних этажах были купцы, подрядчики, адвокаты. Наверху жили семьи приказчиков, мелких предпринимателей, семейные мастеровые.

Существовал и другой тип доходного жилья, где апартаменты были рассчитаны на людей с достатком, стремящихся к соседству с себе подобными. Такие "замки" вырастали на центральных проспектах и в богатых районах города. В 1910 году 81% жилой площади в Петербурге приходился на съемные квартиры. Цены на них колебались в пределах от 150 до 3100 рублей в год. Чтобы определить, много это или мало, заметим, что оклад учителя гимназии составлял от 750 до 1500 рублей в год, а ежемесячный заработок рабочего – 50–60 рублей.

"Дома росли как грибы, и в новой стройке начал проявляться некоторый комфорт, уже введенный в заграничных жилищах, – вспоминал современник, которому по роду службы приходилось постоянно переезжать из города в город. – Цены на такие квартиры были возвышены". Так, в 1900 году в Киеве роскошный дом Льва Борисовича Гинзбурга на Николаевской улице, где, кстати, проживал и сам архитектор-владелец, оценивался в 574 тыс. рублей и приносил доход 48 тыс. рублей ежегодно.

В начале ХХ века было построено несколько выдающихся домов повышенной комфортности. Например, здание страхового общества "Россия" в Москве на Сретенском бульваре (1897–1903, архитекторы – Николай Михайлович Проскурин, Оттон Вильгельмович фон Дессин). В доме было 148 квартир, каждая из которых включала жилые и парадные комнаты, окна выходили и на улицу, и во двор. Подвал был занят помещениями служащих, системами отопления и вентиляции, электростанцией, механизмами водоснабжения и прачечной. Там же имелись кладовые для хранения дров и резервуары для нефти. Еще одна прачечная находилась на чердаке, и туда жильцы поднимались на лифте. Для снабжения дома питьевой водой под зданием был устроен артезианский колодец. Снаружи дом напоминал крепость и выделялся на фоне других причудливыми шпилями и башней с часами.

Управлением доходными квартирами занимались домовые конторы владельцев или наемные управляющие. Работа управляющего доходной недвижимостью была похожа на работу приказчика в коммерческой конторе. Поэтому в объявлениях о поиске работы кандидаты в управляющие указывали сразу несколько позиций: "Желаю поступить управляющим домом в Москве, или приказчиком при чайном магазине, или кассиром при известной фирме; по условию имею залог, имею рекомендации".

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕЙ

Еще одним видом коммерческой недвижимости были сельские земельные владения. После отмены крепостного права торговля землей значительно активизировалась. Причем интерес к загородной недвижимости проявляли все без исключения слои общества.

Зачем покупали землю крестьяне – понятно. Состоятельные же граждане приобретали загородные имения по разным причинам. Кто-то просто вкладывал деньги в сельскую недвижимость, кто-то хотел создать рациональное поместье и заниматься сельским хозяйством или лесозаготовками, покупали землю и под строительство благоустроенных дачных поселков.

Каждое имение представляло собой довольно сложное хозяйство. В условиях, когда типы сельских имений только складывались, управление ими не имело устоявшихся канонов. Законодательная база практически отсутствовала, и отношения между "новыми помещиками" и их доверенными лицами имели множество моделей.

В одних имениях управляющим становился бывший крестьянин, который должен был верой и правдой стоять на защите хозяйского добра. Достаточно было и таких частных хозяйств, где пашни, заливные луга, постройки сдавались в аренду, принося владельцу дополнительный доход. В таких местах управляющих и вовсе не было. В некоторых имениях владелец хотел жить "аристократом", и его менеджер размещался в отдельной благоустроенной усадьбе, которая служила центром управления домом-дворцом и службами.

Там, где имение функционировало как доходное предприятие, поставлявшее на рынок сельскохозяйственную или иную продукцию, обязанности управляющего были сродни функциям директора завода или фабрики. В частных "дачных курортах", где владение было поделено на многочисленные участки, сдаваемые внаем, управляющий действовал подобно менеджеру городского доходного дома. Встречались и огромные хозяйства-латифундии, владелец которых жил в столицах или за границей, а контора имения – маленькая "управляющая компания" – вела все его дела. В этом многообразии нюансов, сопровождавших взаимоотношения владельцев сельской недвижимости и их доверенных лиц, неизбежно крылась опасность, что топ-менеджер, действовавший на основании доверенности, превысит свои полномочия. Но так было и в любом другом деле, где использовались наемные управляющие.

наверх